Sefii proiectelor din real estate pot primi 40% din profitul investitorilor, dar nu au salarii fixe

Salariul mediu net in constructii a fost anul trecut de 263 de euro. De partea cealalta, in real estate, piata avanseaza sume de zeci de mii de euro lunar incasate de country managerii dezvoltatorilor si bonusuri de un milion de euro pe an pentru un broker imobiliar. Real estate-ul este domeniu in care un exit rasunator poate urca cu sase cifre conturile celor direct implicati in negocierea deal-ului. "Oamenii care au banii, cei care investesc sunt si cel mai bine platiti", spune Ulrik Rasmussen, partener in cadrul Pedersen & Partners, una dintre cele mai mari companii de executive search din Europa Centrala si de Est.

In consecinta, dezvoltatorii si investitorii din real estate castiga cel mai bine. Unii dintre country managerii dezvoltatorilor de pe piata au castiguri de 20.000 de euro, iar altii ajung la mult mai mult, dat fiind ca este vorba despre un business foarte mare, condus de tranzactii de sute de milioane de euro. Cel mai mare castig pe care l-a vazut Rasmussen in cei peste patru ani de cand conduce operatiunile Pedersen & Partners a fost cel al unui managing partner in cadrul unui dezvoltator imobiliar care are operatiuni in Europa Centrala si de Est, inclusiv in Romania.

"Candidatul care a fost angajat si care nu este roman nu va primi niciun salariu fix, in schimb, la fiecare exit pe care il face compania, va incasa 40% din profit, ceea ce este urias". Spre exemplu, daca dezvoltatorul face un exit in urma vanzarii unei cladiri de 100 mil. euro, iar profitul ajunge la 8 mil. euro, managing partnerul va incasa cateva milioane de euro in cadrul unei singure tranzactii.

"In aceste conditii, riscul este de partea managing partnerului, pentru ca este posibil sa nu castige nimic timp de cativa ani. Pe de cealalta parte, poate sa castige sute sau chiar milioane de euro", explica Rasmussen.
Mai mult decat atat, fondurile de investitii specializate pe real estate sunt cu mult mai flexibile cand vine vorba sa-si imparta profiturile cu senior managerii angajati, pentru ca riscurile pe care si le asuma sunt cu mult mai mari si se asteapta return on investment mai repede decat in cazul unui dezvoltator.

Exista insa si companii care prefera in continuare remunerarea sub forma unui salariu fix, la care se adauga alte forme de bonusare. George Teleman, partener in cadrul fondului de investitii Equest Balkan Properties, listat la bursa de la Londra si care detine in Romania un portofoliu imobiliar de 11 proprietati, spune ca, in cadrul fondului pe care il reprezinta, exista un buget stabilit cu doi ani in avans, ceea ce inseamna ca toti angajatii au un salariu fix, la care se adauga diferite forme de bonusare.

"Exista bonusuri de performanta, pe care noi le agream, si care sunt calculate ca un multiplu salarial in functie de performanta individuala si a echipei", spune Teleman. Equest are 14 angajati in Romania, iar Teleman spune ca prefera sa lucreze cu o echipa mai mica, strategie care ii permite sa isi cointereseze mai mult angajatii. Altfel spus, sa le dea mai multi bani, in functie de proiecte. Un senior project manager castiga intre 3.000 si 8.000 de euro pe luna brut, in timp ce country managerul unui dezvoltator ajunge si pana la 25.000 de euro.

"In ceea ce ii priveste pe country managerii dezvoltatorilor imobiliari am vazut tot felul de salarii: de la 5.000 de euro, pana la 25.000 de euro", explica Rasmussen, care are la nivel regional clienti ca Immoeast, Trigranit, JLLaSalle, GTC sau Colliers International. Un arhitect roman avea la inceputul acestui an un onorariu de circa 20 - 25 de euro pe ora, de patru ori mai mic decat in state vestice ca Germania, Austria, Franta sau Italia, arata o analiza realizata de ZF in luna ianuarie.

Cei 25 de euro reprezinta onorariul impozabil solicitat de firmele de arhitectura, in timp ce salariile brute reprezinta circa 40% din aceasta suma. Insa lipsa fortei de munca specializate se resimte la nivelul intregii piete, majoritatea birourilor de arhitectura anuntand cresteri salariale pentru a nu-si pierde angajatii. O alta categorie de angajati bine platiti sunt consultantii, care alaturi de arhitecti, formeaza categoria de "service provideri", cum ii numeste Rasmussen. Desi pot ajunge la castiguri semnificative, acestia nu intra in liga grea, a dezvoltatorilor si a investitorilor.

"Companiile mari de brokeraj imobiliar au comisioane foarte mari pentru oamenii lor, de 1% din valoarea tranzactiei intermediate", explica Rasmussen, care, desi se ocupa de recrutari pentru toate domeniile, este responsabilul pentru practica de executive search pe real estate in toate tarile in care e prezenta Pedersen& Partners.La o tranzactie de 100 mil. euro, comisionul incasat pentru servicii de consultanta variaza in jurul sumei de un milion de euro. De precizat ca, in general, la tranzactiile foarte complexe lucreaza o echipa formata din mai multi consultanti, dar cea mai semnificativa parte a banilor o incaseaza seful de echipa.

Comisionul incasat pe tranzactii reprezinta cea mai consistenta componenta a pachetului salarial, iar veniturile lunare ale consultantilor imobiliari cresc odata cu dimensiunea tranzactiilor intermediate. Cel mai mult castiga cei implicati direct in negocierea deal-urilor mari, in special vanzarea cladirilor de birouri si a spatiilor comerciale. Unii consultanti au venituri comparabile cu salariile celor care detin pozitii de top management in firme de dezvoltare imobiliara, insa este vorba de cei cu pozitii de conducere si cu experienta de cativa ani in domeniu. Un junior poate deveni un broker senior dupa un an si jumatate - doi ani de experienta.

Daca in primii ani, veniturile unui consultant imobiliar sunt cuprinse intre 1.500 si 3.000 de euro pe luna, castigurile cresc exponential pe masura ce acesta avanseaza in cariera, dobandeste know-how si isi imbunatateste reteaua de contacte pe piata imobiliara. "Consultantii cu experienta castiga, in medie, peste 7.000 de euro pe luna. Starurile pot ajunge la sume cu mult mai mari", declara anterior pentru ZF Bogdan Georgescu, managing partner al Colliers Romania, principalul jucator de pe piata de consultanta imobiliara.

Veniturile mari sunt si o consecinta a faptului ca piata de real estate a avansat mai repede decat cea a fortei de munca. Intrucat piata este relativ "zgarcita" in a livra specialisti in brokeraj imobiliar "cu state", majoritatea firmelor de consultanta prefera formula angajarii tinerilor fara experienta pe care ii formeaza in-house. In consecinta, media de varsta in cadrul firmelor de consultanta este relativ scazuta: intre 25 si 28 de ani.

Specialistii, oamenii cu un grad ridicat de senioritate, sunt foarte greu de gasit. Cei care au intrat in domeniu in urma cu cativa ani sunt destul de putini si se vand foarte scump. "Daca ne uitam in orice statistica, partea de constructii este cea mai deficitara in ceea ce priveste nevoia de oameni specializati. In consecinta, au crescut salariile in toate domeniile de activitate din constructii", spune Romeo Cazanescu, director general al Conarg Real Estate, care numara 16 angajati, in prezent, iar numarul acestora este estimat sa creasca in functie de evolutia pietei si de proiecte.

Mai mult decat atat, deficitul de personal din real estate ii determina uneori pe dezvoltatori sa renunte la contracte. "Am taiat din proiecte din cauza lipsei de know-how din resurse umane", spune Teleman, de la Equest, adaugand ca a preferat sa recruteze oameni mai tineri pe care sa ii instruiasca intern. Nici sarcina firmelor de recrutare sau de executive search nu este usoara. Pe langa faptul ca sunt greu de identificat, oamenii din real estate sunt si greu de evaluat. "Este o profesie foarte 'project oriented', este greu sa evaluezi skill-urile unui candidat, intrucat acesta se masoara in proiectele in care acesta a fost implicat. "Mi-a luat 4 - 5 ani sa inteleg cum se face recrutarea in real estate", marturiseste Rasmussen.

La randul sau, head-hunter-ul George Butunoiu spune ca datorita dificultatilor intampinate in gasirea specialistilor, a ajuns sa recruteze direct din strainatate pentru unele pozitii, cum sunt project managerii. "La salarii de 10.000 de euro, cat cer project managerii locali, e de preferat sa aduci un strain, care are si mai multa experienta si e si mai ieftin", afirma Butunoiu. Castigurile variaza si in functie de cum este alcatuit pachetul salarial. Daca se ofera salariu fix mai mare, masina de serviciu, decontarea benzinei si telefon de serviciu, valoarea comisioanelor poate fi mai mica.

Romeo Cazanescu, care a intrat relativ recent in imobiliare, dupa ce a fost anterior managerul diviziei de cereale al filialei locale a grupului Nestle, crede ca avansul salarial este si motivul pentru care multi dintre romanii care au lucrat o perioada in strainatate aleg sa se intoarca in tara. Exista insa si aici diferente in ceea ce priveste asteptarile salariale. Romanii care lucreaza in Spania spun ca s-ar intoarce sa lucreze in tara pentru salarii cuprinse intre 800 si 1.000 de euro, cu 25% mai mari decat cele solicitate de muncitorii romani din Italia, arata datele colectate de Ministerul Muncii in urma a doua burse care au vizat aducerea in tara a romanilor care lucreaza in Spania si Italia.

Cu toate acestea, asteptarile muncitorilor nu fac tot timpul punct comun cu oferta angajatorilor. Astfel, potrivit reprezentantilor ministerului muncii, oferta salariala minima a angajatorilor prezenti la bursa de locurilor de munca din Spania pentru joburile din constructii a fost de 500 de euro. Salariul mediu net in constructii a fost anul trecut de 263 de euro. Cu toate acestea, constructiile sunt sectorul cel mai afectat de fenomenul muncii la negru si de plata in afara formelor legale, astfel incat nivelul salarial real este cu mult mai mare. Astfel, muncitorii calificati din Capitala ajung sa castige si peste 1.000 de euro pe luna.

Angajatorii din constructii de pe piata locala spun ca se confrunta cu un deficit de personal estimat intre 150.000 si 300.000 de oameni. Nici producatorii de materiale de constructii nu sunt ocoliti de problema gasirii oamenilor. Cu toate acestea, repatrierea muncitorilor romani din strainatate nu poate deveni un trend, cel putin nu in zona de materiale de constructii, intrucat acest domeniu are nevoie de specializari foarte tehnice.
Autor: Alina Pahoncia, ZF